부동산 공동투자는 무엇이고, 어떤 방법이 좋은가 

목돈을 들이지 않고도 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 장점이 부각되면서 투자자들 사이에 ‘공동투자’가 빠르게 확산되고 있다. 부동산 공동투자는 나홀로 투자로는 엄두를 못 낼 핵심상권의 유망 부동산에 투자가 가능하고, 위험도도 그만큼 줄일 수 있는 장점이 있다. 또 투자한 부동산을 공동명의로 등기할 경우 보유•양도세의 절세 효과도 좋다는 것이 장점으로 꼽히고 있다. 더 나아가 법인으로 진행 시 전문가 그룹의 도움을 받아 위험은 줄이고 투자수익과 절세효과는 더욱 커지는 것으로 알려졌다.

공동투자가 가능한 몇가지 경우의 수를 다뤄보자.



◆ 부동산 STO(증권형토큰) – 필자는 부동산 STO야 말로 공동투자의 새로운 강자로 등극할 것으로 생각한다. 세계적인 투자 패러다임은 간접투자에서 직접투자로 전환되고 있다. 그동안은 부동산 투자의 대안으로 리츠(부동산투자회사)가 부각되었다. 지금도 그 사실은 유효하다. 리츠는 간접투자방식(구체적으로 어디에 투자하는지 소비자가 알기 어려움)이고, 반면 STO는 타겟이 정해져 있는 직접투자방식이다.
‘직접투자는 모든 면에서 직관적이다.’
그러나 부동산 STO는 거래방식이 주식이 아닌 토큰을 발행하여 거래한다. 전문가들은 2025년에 토큰증권의 정식적인 거래가 시작될 것으로 판단하고 사업을 진행하는 상황이라며 "토큰증권 시장의 성장은 장기적으로 증권사의 수익 다변화에 큰 도움이 될 것" 이라고 말하고 있다.
그는 "STO 시장 조성의 초기에는 시장의 관심이 발행시장에 몰릴 것으로 전망한다"라며 "현재는 토큰증권 규제에 대한 하위규정들이 완전하게 확립되기 전이기 때문에 최대한 많은 기업들과 MOU를 체결하며 시장을 관찰하고 있는 것"이라고 덧붙였다.

 


◆ 부동산 공동투자 (개인, 소수) - 부동산 공동 투자에서 가장 신경 쓰이는 부분이 바로 ‘명의’ 문제이다. 대표 명의로 등기할 경우 나머지 투자자들은 각자 지분의 공증을 받는 방법이 있다
하지만 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 이를 막을 수 없다는 게 명확한 한계이다. (이는 개인투자의 가장 큰 리스크 부분이다)

따라서 등기상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해 근저당을 설정하는 것이 바람직하다.

또한 이런 경우 공동 투자자들이 공동명의로 등기를 설정하는 게 보다 일반적인 방법이다. 즉 투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하다. 다만 지분별로 등기할 경우 일부 투자자가 지분을 팔 때 투자자들 사이에 분쟁이 발생할 수 있다는 약점이 있다. 분쟁 시 민사로 진행될 가능성이 높이 구제가 어려워지기도 한다.

‘구분 공동투자’가 이같은 분쟁을 보완할 수 있는 방법이다. 예를 들어 3명이 3층 건물에 공동투자하며 층별로 소유를 나눠 등기하는 방식이다.

자산중개법인 블랙골드홀딩스㈜의 부동산파트 이원섭 부사장은 “공동투자는 대상부동산 선정과 예상투자기간, 목표 수익률 등 충분한 합의를 거친 후 진행하는 게 필수이다. 투자자 수가 많을수록 분쟁소지가 증가하는 만큼 숫자도 2~5명 정도로 구성하는 게 좋다”고 말한다.

◆ 부동산 공동투자(법인) - 법인으로 부동산 공동투자를 할 경우 개인의 소수투자에서 겪는 명의와 지분의 불확실성을 해결 할 수 있다. 각 투자자들이 채권자이고 주주이기도 하기 때문이다. 투자자는 지분으로서 권리와 수익, 그리고 위험을 나누어 갖는다. 
또한 상법으로 진행됨으로써 불미스러운 문제가 발생 시 형사법으로 강력한 법통제권 안에서 공동투자자로서의 지위를 보장받을 수도 있다.
또한 전문가 그룹의 도움을 받아 투자대상의 선정부터 출구전략까지 성공적인 부동산 투자에 필요한 솔루션을 기획/실행할 수 있다.

◆ 중장기 투자는 여력에 따라 : 부동산투자는 최소 3년에서 5년 이상을 고려한 중장기투자로서  공동투자는 상업시설이나 토지가 적합하다. 또는 꼬마빌딩도 좋은 결과를 가질 수 있는 대상이기도 하다. 전문가 그룹의 도움을 받아 부동산 개발기획과 실행이 이루어지면 고수익을 올릴 수 있다는 게 부동산업계의 중론이다. 하지만 장기투자가 필요한 만큼 투자자들의 자금 여력이 충분해야 한다.

전문가들은 오피스텔이나 모텔 등의 레지던스, 숙박시설, 콘도 회원권 등의 공동투자는 신중해야 한다고 지적하고 있다.. 모텔 등 숙박시설도 투자 전 입지와 객실회전율 및 주택으로서의 규제가 강화된 법규 등을 따져봐야 한다. 콘도 역시 펜션에 대한 선호도가 증가하면서 예전의 수익성은 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

한편, 이러한 전문성을 반영하여 최근 HIGH–END 럭셔리 컬쳐 주상복합 건물인 ‘강남루카831’의 상업시설에 공동투자를 주관하는 블랙골드홀딩스㈜는 기존의 특별한 스페셜리스트들과 공동투자를 진행하고 있으며 부동산 전문가 그룹을 보유하고 지원함으로써 공동투자의 새로운 패러다임을 만들어 가고 있다.